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부동산 매매의 첫 단추는 바로 계약입니다. 계약서에 작은 내용 하나라도 놓치면 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.
제가 공인중개사 자격증을 취득하면서 알게 된 계약시 꼭 알아야하는 유의사항을 전달하고 싶었습니다. 이 글을 끝까지 읽으시면, 부동산 매매 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 사항을 완벽하게 이해하고, 수천만원 이상의 손해를 막는 방법을 알게 됩니다.
여러분의 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법을 배워가세요.
1. 계약서의 핵심, '특약사항'
계약서는 정형화된 틀이지만, 특약사항은 매수자와 매도자가 합의한 내용을 자유롭게 추가할 수 있는 부분입니다. 특약사항을 꼼꼼히 작성하는 것만으로도 수많은 분쟁을 예방할 수 있습니다. 다음은 꼭 포함해야 할 특약사항입니다.
- 근저당권 말소 조건: 잔금 지급과 동시에 매도인의 근저당권(대출금)이 말소되어야 한다는 내용을 명시해야 합니다.
- 임대차 계약 승계 여부: 세입자가 있는 경우, 임대차 계약을 승계한다는 내용과 보증금, 월세 등을 명확히 기재해야 합니다.
- 시설물 상태 확인: 계약 시 확인한 시설물(보일러, 수도, 전기 등)의 상태를 명시하고, 잔금일 전까지 동일한 상태를 유지한다는 내용을 넣어야 합니다.
2. 등기부등본, 꼼꼼히 확인하기
매매 계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 등기부등본은 해당 부동산의 주인이 누구인지, 담보 대출이나 가압류 등 복잡한 권리 관계는 없는지 확인할 수 있는 공식 서류입니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 매도인과 소유자의 이름이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권 등)를 나타냅니다. 매도인의 대출금이 얼마나 되는지 파악하고, 잔금일에 모두 상환하는 조건으로 계약해야 합니다.
계약 당일뿐만 아니라, 잔금일 직전에도 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인하여 계약 후 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인해야 합니다.
3. 대리 계약, 반드시 위임장 확인!
매도인이 직접 계약에 참여하지 않고 대리인이 올 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장에는 매도인의 인감도장이 찍혀있어야 하며, 인감증명서와 위임장, 그리고 대리인의 신분증을 대조하여 진위를 확인해야 합니다.
안전을 위해 매도인과 직접 통화하여 계약 의사를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
4. 매매 대금 지급 방식
매매 대금은 보통 계약금 - 중도금 - 잔금의 순서로 지급됩니다.
- 계약금: 보통 매매가의 10%입니다. 계약금이 지급된 후에는 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해지할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기해야 해지가 가능합니다.
- 중도금: 중도금이 지급되면 계약 이행의 착수로 간주되어, 당사자 일방이 계약 해지를 요구할 수 없게 됩니다.
- 잔금: 등기 이전과 동시에 잔금을 지급해야 합니다.
5. 부동산 중개사, 믿을 수 있는 사람인가?
계약을 중개하는 공인중개사가 믿을 수 있는 사람인지 확인하는 것도 중요합니다. 공인중개사 자격증과 개설등록증, 공제증서 등을 확인하고, 공인중개사 협회에 가입된 중개사인지 확인하는 것이 좋습니다.
주의: 모든 투자는 원금 손실의 위험이 따릅니다. 이 글은 투자 참고 자료이며, 투자 결정은 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다. 부동산 매매 계약은 신중하고 꼼꼼하게 진행해야 합니다. 현명한 계약으로 월 1000불 이상의 수익을 얻는 블로거가 되시길 응원합니다.
